Boşalan ofisler için ilginç öneri: Toplantı odaları yatak odası olsun!

Pandemi nedeniyle dünyanın birçok yerinde otellerin ve ofis binalarının büyük bir kısmı bir yıldan uzun müddettir boş durumda. Seyahatlerin kısıtlanması birden fazla otelin kapanmasına sebep olurken, konuttan çalışma tertibinin kalıcı olacağına dair öngörüler de ofislerin yer aldığı büyük binaların geleceğinin sorgulanmasına yol açıyor.

Bilhassa ABD’de tartışılan bu mevzu, uzmanların boş kalan binaları uygun fiyatlı konutlara dönüştürmeye çalışmasıyla tekrar gündeme geldi. Pandemi ile birlikte ofis binalarının apartman dairelerine dönüştürülmesi yeni olağan haline gelebilir.

TOPLANTI ODALARINDAN YATAK ODALARINA

Şirketlerin meskenden çalışma sistemini benimsemesiyle boş kalan ticari gayrimenkullerin bundan sonra ne olacağı ABD’li uzmanların da gündeminde. Örneğin Mart ayında dünyanın en büyük finans merkezlerinden biri olan Manhattan’ın ofis alanlarının yüzde 17’sinden fazlası boştu. Üstelik bu oran her geçen gün artmaya devam ediyor. Boş kalan ofislerin maddi kıymetleri de yüzde 25 kadar düşüş yaşadı.

Uzmanlar bu şartlar altında bugüne kadar ofis olarak kullanılan birçok binanın, gelecekte apartman olarak karşımıza çıkabileceğini toplantı odalarının yatak odalarına dönüşebileceğini söylüyor.

KARMA KULLANIMA DÖNÜŞTÜRÜLEBİLİR

Ofis binalarını apartman dairelerine dönüştürmenin tasarım, teknoloji ve finansman açısından birtakım zorlukları var. Birtakım binalar karma kullanımlı bir dönüştürme yaklaşımı ile uyarlanabilir. Yani binanın bir kısmı ofis ve kalan kısmı ise konut olarak kıymetlendirilebilir.

Hangi dönüşüm stratejisi izlenirse izlensin, ofis ile apartman binasının mimarisi ortasındaki farklılıklardan kaynaklanan tasarımsal ve teknik mahzurların üstesinden gelmek kıymetli bir sorun yaratabilir. Ofis binalarını konuta dönüştürmek için temel bina yapısının değiştirilmesi muhtaçlığı kelam konusu olabilir.

Pekala ABD’li uzmanların önerisi ne derece uygulanabilir? Türkiye’de de emsal bir dönüşüm kelam konusu olabilir mi? Ofislerin konuta dönüştürülmesi için ne üzere adımlar atılması gerekir? Bu soruları işin uzmanlarına sorduk.

Memleketler arası bir gayrimenkul danışmanlık şirketinin Türkiye lideri olan Gökhan Taş ve KONUTDER İdare Şurası Lideri Ziya Altan Elmas ofislerin geleceğini kıymetlendirdi.

GENİŞ PLAZALARA TALEP OLUŞTU

Gökhan Taş’a ABD’de yaşanan bu dönüşümün Türkiye’ye de yansıyıp yansımayacağını sorduk. Halihazırda iş yerlerinin meskenden çalışma nizamını sürdürdüğünü lakin büyük şirketlerin şimdi ofislerini boşaltmadığını söyleyen Taş, bununla birlikte pazarda bir dönüşüm yaşandığını belirterek şunları söyledi:

“Pandemiden ötürü geniş plazalara talep artmış durumda. Evvelce çalışma alanı olarak kişi başı yaklaşık 11 metrekare yeterliyken şu anda standart 20 metrekarelere çıktı. Bunun sebebi ise iş yerlerinde toplumsal arayı bundan sonra kalıcı hale getirmek. Hasebiyle ofis pazarında önemli bir dönüşüm var. Bize gelen taleplere bakılırsa meskenden çalışmaya kesin bir geçiş olacağı net değil.”

İMAR MANİLERİ YOK

ABD’de olan dönüşümün yakın vakitte Türkiye’de beklenmediğini tabir eden Taş, “Böyle bir dönüşüm olursa bunun önünde imar mahzurları olmaz. Ofis alanları, proje revizyonları ile rahatlıkla apartman dairelerine dönüştürülebilir” dedi.

Ülkemizde var olan bitmiş, kullanıma hazır ofislerin boş olarak bekletilmesinin ülke iktisadına büyük bir yük getirmekte olduğunu söyleyen Ziya Altan Elmas ise, “Pandemi kuralları da göz önünde bulundurularak ofislerin makul bir müddetle konut kullanımına dönüştürülmesi ismine bir yönetmelik değişikliği yapılarak atıl halde bekleyen bu alanların ülke iktisadına kazandırılması olumlu olacaktır” diye konuştu.

MALİYETLERİN YÜKSELMESİ OFİSLERİ BOŞ BIRAKTI

Öteki yandan Gökhan Taş, ofislerin boş kalmasının asıl sebebinin konuttan çalışma nizamından çok yükselen maliyetler olduğunu söyledi.

Taş, “Ofis binalarının satış ve kiralamaları ekseriyetle dolar üzerinden yürütülüyor. Dolardaki yükselişle birlikte satış ve kiralama fiyatlarını ise imal edenler düşürmek istemedi ve kimi ofisler bu sebeple boş kaldı. Şu an kimi ofislerin boş kalmasının nedeni maliyetlerin yükselmesidir” diye konuştu.

KONUTDER İdare Şurası Lideri Ziya Altan Elmas

BOŞ OFİS BİNALARI DÖNÜŞTÜRÜLEBİLİR

Uzayan pandemi süreci ile birlikte meskenden çalışma sisteminin daha da kalıcı hale geldiğini söz eden Elmas ise, “Bu süreç, geniş metrekarelere ulaşan ofislere gereksinimin nitekim olup olmadığını sorguladığımız bir periyodu de beraberinde getirdi. Boş kalan ofis binalarının pandemi devrinde, hastane, öğrenci yurdu, yaşlı bakım meskeni üzere alanlarda değerlendirilmeye başlandığını gördük” dedi ve ekledi:

“Pandemi kaynaklı yeni çalışma şartlarına ahenk sağlamaya çalışan kullanıcılar için esnek kiralama tahlilleri, alternatif tahliller ortasında birinci sırada yer alıyor. Birçok ofis kullanıcısı, genel merkez ofislerini küçülterek konuttan rahat çalışamayan gruplarını esnek kullanıma müsaade veren uydu ofislere yönlendirme eğilimine girdi. Süratli talep karşısında 2020 yılı boyunca esnek kiralama servisi veren şirketler, yeni ofis alanları kiralayarak merkez sayılarını artırdılar.”

OFİSLER ÜZERİNDE GEREKSİNİM AZALMA BASKISI OLUŞTU

İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış Raporu’na nazaran, ofis stokunun pandeminin tesiriyle yavaşlayan ofis arzına paralel olarak arttığını da belirten Elmas, “Salgın sonrasında esnek çalışma üzere çeşitli modeller şirketlerin gündemine gelecek. Bilhassa bankaların ve finansman kurumlarının buna dönük hazırlıkları olduğunu biliyoruz. Bu da ofisler üzerinde yüzde 15 ila 20 üzere bir muhtaçlık azalma baskısı oluşturabilir. Bir firma, bir ofis plazasında 5 kat tuttuysa, bunun bir katını ofis sahibine iade edip 4 katta devam edebilir. Tahminen 2-3 yıl ofis piyasası üzerinde negatif bir tesiri olacak ancak bir mühlet sonra bunlar da dolacaktır” dedi.

Gaye Kobal/Hürriyet