Temel Gayrimenkul Üst Yöneticisi (CEO) ve Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) İdare Şurası Üyesi Cem Eriç, “17 Mayıs sonrası kademeli bir açılış ile dönebilsek bile gelirlerimizde düşüş yaşayacağız. Gözüken o ki 2021 yılı da dal için çok olumlu olmayacak” dedi.
Kesimin tüm projelerde kredi kullandığına işaret eden Eriç, bankalara her ay tertipli kredi ödemesi yapıldığını, AVM kesiminin üzerinde önemli bir yük olduğunu bunu taşımakta zorlandıklarını vurguladı.
“Problem yokmuş üzere davranmayalım. Şayet tahlil üretilemezse kesinlikle dalda kayıplar yaşanabilir” diyen Cem Eriç, “Bu süreçten devlet teşvikleri olmadan çıkmak mümkün değil. Sıkıntı bir durum. İş hayatını ayakta tutmak için teşviklerin devamlılığı önemli” dedi.
Temel Holding şirketi Temel Gayrimenkul’ün bu kesime uzun periyodik bakış açısıyla yatırım yaptığını, bu alandan çıkmayı düşünmediklerini anlatan Cem Eriç ile AVM kesimini ve geleceğini konuştuk.
2021 YILI DA BÖLÜM İÇİN ÇOK OLUMLU OLMAYACAK
– 18 günlük sokağa çıkma yasağı ve öncesinde de AVM’lerin kapanış saatinin 17:30 formunda ayarlanmasının dala faturası ne olur?
Mart ayında kısmi açılmalarla başlayan olumlu hava maalesef hadise sayılarındaki artışla birlikte gelen kısıtlamalarla aksiye döndü. Mayıs ayında planlandığı üzere 17 Mayıs sonrası kademeli bir açılış ile dönebilsek bile gelirlerimizde düşüş yaşayacağız. Aşılama programları, devlet takviyeleri, kademeli ve planlı bir kısıtlama programı ile Haziran ve sonrası için güzelleşme olmasını planlıyoruz. Ancak gözüken o ki 2021 yılı da kesim için çok olumlu olmayacak, yaralarımızı sarıp 2022 için umutlarımızı koruyacağız.
– Pekala işler nasıl gidiyor bir hasar tespiti yaptınız mı?
Pandemi ile 1 yılı aştık. Herkesin önceliği sıhhat oldu. Geçen yıl bu süreci anlamak ve buna devalar düşünmekle geçti. ‘İşlerimizi nasıl devam ettireceğiz’ bu öne çıktı. Nasıl bir teknoloji dayanağıyla işlerimizi ayakta tutacağımıza baktık. Kiracılarımıza iş ortaklarımız diyoruz onlarla oturup bir hasar tespiti yaptık. Kiracılarımızın gereksinimleri anlamaya çalıştık. Kapalı kaldığımız periyotta hem kira hem genel masraf almadık. Açıldıktan sonra da ciro kirası ile devam ettik. Bu devirde devlet teşvikleri de kıymetliydi. 2020 Haziran’da açılmayla birlikte bir umutlanma başlamıştı. Maalesef eylül-ekim sonrası tekrar ikinci dalga yine kapanmalar ve sert önlemler geldi. AVM’ler pandemiden en fazla etkilenen dalların başında geliyor. Kasım ve aralık aylarında AVM ziyaretçi sayılarında yüzde 70’lere varan gerilemeler vardı.
HERKES KIYMETLİ HASAR ALDI
– Yeni yıla nasıl umutlarla girmiştiniz?
Yeni yıla başlarken biraz umutlanmıştık. Güç bir birinci çeyrek geçecek, sonra ikinci çeyrek biraz toparlanır diye düşünmüştük. Üçüncü çeyrekte burnumuzu kaldırırız ,dördüncü çeyrekte pandemi öncesi sayılara ulaşırız diye planlar yaptık. Lakin maalesef hiç o denli geçmedi. Birinci çeyrek beklediğimizden daha sert geçti. İkinci çeyrekte toparlanmayı üçüncü çeyreğe öteledik. İşin temelinde aşı yatıyor. Sıhhat açısından tedirginliği atmadıkça insanları alışverişe yönlendirmek çok güç. Yılın ikinci yarısı için hâlâ umutlarımız var. Hepimiz değerli hasar aldık. Beşerler ekonomik açıdan kayıplar yaşadılar, enflasyon baskısı üzerimizde, gelir kayıpları oldu. Fiyat artışları daha tam yansımadı. Bir ölçü yansıması gerekiyor. Herkeste satış tasası da var.
Olağanlaşmanın birinci adımı sıhhat. Bu devri paylaşmak çok değerli. Acıyı da paylaşacağız. Bu süreçten devlet teşvikleri olmadan çıkmak mümkün değil. Sıkıntı bir durum. İş hayatını ayakta tutmak için teşviklerin devamlılığı kıymetli.
– Borçlar Kanunu’nunda bir değişiklikle pandemi ve gibisi inanılmaz durumlarda kira muafiyeti getiren bir düzenleme üzerinde çalışılıyor. Bu yasalaşırsa AVM’leri nasıl tesirler?
Pandemi periyodunun başından bugüne kadar geçen 14 ay boyunca Temel Gayrimenkul en güçlü halde kiracı iş ortaklarının yanında yer aldı, dayanak verdi. Kapalı kalınan günlerde kira alınmadı, ciro kira uygulamaları ve kira indirimleri yaptık, işletme masraflarında yarattığımız tasarrufları indirim olarak yansıttık, ödeme vadelerinde esneklik sağladık. Bu dayanakları vermeye bugün de devam ediyoruz, gerektiği sürece de vermeye devam edeceğiz. AVM dalının genelinde de bu ve gibisi takviyelerin sürdüğünü görüyoruz. Bizim de üyesi olduğumuz AYD’de bu istikamette güçlü takviye bildirilerini her vakit vermiştir.
Kira muafiyeti konusu bilhassa cadde mağazalarına dönük bir düzenleme olarak bedellendiriliyor, farklı münasebetlerle caddelerde mülk sahiplerinin tıpkı takviyeleri veremediğini görüyoruz, kiracıların taleplerinin de bu tarafta oluştuğunu düşünüyoruz.
KİRACILARA DAYANAĞIMIZ SÜRÜYOR
– Sizin tarafta kiracılara ne kadarlık takviye oldu?
Kesim çok net biçimde kapalı kalınan devirde kira almadı. Açıldıktan sonra ya indirim ya ciro kirası oldu. Olağanlaşmayı düşünürken sert önlemler gelince takviyeler sürmeye devam ediyor. AVM dalı de borçlu bir dal. Sonuçta AVM’leri proje finansmanlarıyla banka kredileriyle gerçekleştirdik. Bankacılık bölümünün de bu süreçte bize dayanak vermesi çok değerli. Devlet, AVM, bankalar ve perakendeci bir ortada tahlil bulmalı. Öbür türlü yük bir tarafın üzerinde kalıyor, bu çok sürdürülebilir değil. Yalnızca bir yere kaynak yaratmak dayanak olmak yükü öteki tarafta bırakıyor.
– Bu periyotta yük AVM yatırımcılarının üzerine mi kaldı?
Bir perakendeci için kira sarfiyatı toplam sarfiyatının bir kısmını oluşturur. Kira geliri ise bizim gelirimizin tamamı. Ben kira almadığım vakit gelirimden büsbütün yoksun kalıyorum. Fakat benim sarfiyatlarım var. Biz AVM’leri kapattığımızda bile muhakkak sistemlerin çalışması gerekiyor. Makul sayıda güvenlik bekliyor, marketler, eczaneler açık. Bu periyotta çalışan sayılarını azaltmadık. KIsa müddet kısa çalışma ödeneğinden faydalandık. Projelerin tamamında kredi kullandık. Bankalara her ay kredi ödemesi yapıyoruz. Burada bir ölçü ertelemeler oldu lakin yeniden de yük üzerimizde. AVM bölümünün üzerinde önemli bir yük var, bunu taşımakta da zorlanıyoruz.
SORUN HÂLÂ MASADA
– Bir dayanma noktanız var mı nereye kadar sarfiyat? Borç ertelemeleri olmazsa ne kadar dayanırsınız?
Kesimde farklı bir yatırımcı profili var. Kurumsal, kişisel ve yabancı yatırımcılar var. Yapabilen herkes bu periyotta sermayesini güçlendirdi. Herkes kendi cebinden sermayesinden yiyerek, para koyarak geçirdi bu süreci. Bunu perakendeciler de yapmıştır. Bunu yapamayan var. Bankalara gidildi, erteleme ve ek krediler istendi. Buna kısmen yanıt alınabildi. Sorun hâlâ masada. Burada ne kadar dayanılabilir bunun karşılığını vermek kolay değil. Umalım ki yılın ikinci yarısında daha müspet bir tablo olsun.
Lakin bu yükü taşıyamayacak şirketler kesinlikle vardır. Sermayesini arttıramamış, bankalardan dayanak görememiş firmaların bu süreci taşıması mümkün olmayacak. Bilhassa devlet teşvikleri çekildikten sonra daha da sıkıntı olacaktır. İlgili bakanlıkların ve kesim temsilcilerinin oturup bir tahlil bulması gerekiyor.
– Sizin portföyünüzde kaç AVM var?
Bizim portföyümüzde 11 AVM var. Bunun 7 tanesi bize ilişkin. 4 tanesi öteki yatırımcıların projeleri onların idaresini biz yapıyoruz. Biz yüklü Anadolu’dayız.
– Kapanacak ya da bankalara geçecek olan AVM sayılarıyla ilgili bir öngörünüz var mı? Siz bu alandan çıkmayı planlar mısınız?
Temel Holding şirketi Temel Gayrimenkul bu dala uzun müddetli bakış açısıyla yatırım yaptı. Çıkmayı düşünmeyiz. Tabi ki meseleler var ancak bu sıkıntılarla gayret edecek gücümüz var.
Dalda sorun var ancak boyutunu iddia etmek güç. Sorunun olduğu bir gerçek. Sorun yokmuş üzere davranmayalım. Şayet tahlil üretilmezse kesinlikle dalda kayıplar yaşanabilir. Sorun olmaması için Ankara’nın uyumunda bu ekosistemin kararlar alınması dayanakların verilmesi gerekiyor.
ÖNEMLİ KUR RİSKİ TAŞIYORUZ
– Ne cins takviyeler?
Finansman değerli bir yük. Dövizle kiralamalar TL’ye döndüğünde bizim aldığımız krediler dövizde kaldı. Döviz artışıyla birlikte önemli bir kur riski taşır hale geldik. Bankaların kesinlikle bu hususta tahlil üretmesi gerekiyor. Burada yük bizim üzerimize kaldı. Devletin takviyesi iki istikametli olmalı; biri kesime, başkası vatandaşlara. Vatandaşın harcama gücünün korunması kıymetli. Vatandaşların zarurî gereksinimlerini en azından karşılayabiliyor olması lazım. Perakendecilerle birlikte meselelerimize tahlil bularak yolumuza devam etmemiz gerekiyor.
– AVM’den çıkmak isteyen perakendeciye ne çeşit kolaylıklar sağlıyorsunuz?
Problemlerimizi daima masada çözdük. Bizim onlarla, bankalarla imzaladığımız kontratlar var. Hareket ederken bunları daima göz önünde bulundurmak gerekiyor. Tabi ki kurallara nazaran değiştirmeye çalışıyoruz. Fakat ben istersem AVM’den çıkarım demek ticaretin kurallarına uygun değil. Kontratlarda çok sert unsurlar varsa bugünkü koşullara nazaran yumuşatılabilir, onun için daima diyalog daveti yapıyoruz. Bu manada hiç hukuka taşınmış belgemiz yok. Her AVM’nin kendine nazaran farkları kuralları var. Tekdüze düzenlemeler bölüme ziyan getirir. Bölüm bu bahiste muahede tarafında irade ve müsamahayı masaya koymaya hazır. Bizlerin de taahhütleri göz önünde bulundurulmalı.
DOLULUK YÜZDE 90’IN ÜZERİNDE
– AVM mağaza doluluklarınız ne durumda?
Bizde doluluklar yüzde 90’ın üzerinde. 11 AVM’mizde 21 bin metrekare yeni kiralama yaptık. Biz olumlu bağlantı geliştirme konusunda yeterli bir imtihan verdik. Anadolu’da faaliyet gösteriyorsanız küçük esnaf çok kıymetli oluyor. Onların bir kısmı kapatmak durumunda kaldı.
YENİ OFİS YAPILMASI ENGELLENMELİ
– Ofis tarafında da yatırımlarınız var. Artık uzaktan çalışma yaygınlaştı, orada nasıl bir dönüşüm olacak?
Bizim İstanbul’da 3 ofis binamız var. Pandemide kayıp yaşamadık. Uzaktan çalışma kültürünün kalıcı olacağına dönük inanç güçlendi. Esnek çalışma olacak. Şirketler maliyetlerini düşürmek için daha değerli ofislerden daha ekonomik ofislere, daha büyük metrekarelerden daha küçük metrekarelere geçiş yaptılar. Dönüşüm sürecek. Umalım ki gelecek periyotta bu alanda büyük arz gerçekleşmesin. Yeni ofis yapılmasının engellenmesi lazım. Biz ofislerimizde ortak kullanım alanları yaratıyoruz.
Birçok kentte faaliyet gösteriyoruz ve bu kentlerin tamamında “İyilik Burda” diyerek fark yaratan projelere imza atıyoruz. Kent halkı ve sivil toplum kuruluşlarıyla bütünlük içinde hareket etmek, yer aldığımız kentlere hem ekonomik hem toplumsal manada katkı sunmak en büyük isteğimiz. Türkiye’nin neresinde bir sorun olursa, biz orada olmak istiyoruz. Hatay’da yangın oldu biz ne yapabiliriz, İzmir’de sarsıntı oldu biz nasıl gidebiliriz diye düşünmeye, dertlemeye bunlara tahliller üretmeye çalıştık. Topluma yarar üretmek kıymetli.
AVM’LERDE VARLIK İDARESİYLE BÜYÜYECEĞİZ
– Portföyünüzün ne kadarı AVM ve ofis?
Türkiye genelinde Temel Burda ismiyle 7 alışveriş merkezi, 3 ofis binası ve 1 konut ve 1 otel projesini hayata geçiren Temel Gayrimenkul, idaresini üstlendiği Van Alışveriş Merkezi, MalatyaPark, Sanko Park Gaziantep ve Konya Kentplaza ile birlikte toplamda 64 projeyle alışveriş merkezi otel ve ofis binalarına yatırımlarını sürdürmektedir.
Bizim yüklü işimiz ticari gayrimenkul geliştirmek ve yönetmek. Türkiye’nin ekonomik yapısı artık yeni AVM projesi geliştirmeye uygun değil. O alanda büyümeyi daha çok sahibi olmadığımız AVM’lerin varlık idaresini gerçekleştirerek yapıyoruz. Türkiye’de 450 AVM var. Burada dönüşüm ajandasına muhtaçlık duyan çok AVM var. Bizim sahip olduğumuz vizyonun, kaynağın da birçok AVM’de olmadığını görüyoruz. Sahip olduğumuz tecrübesi, teknolojiyi, insan kaynağını diğer AVM’lerde kullanmak istiyoruz. Birlikte çalışalım. Önümüzdeki yıllarda varlık idaresi manasında büyümeyi hedefliyoruz. Şu anda iki üç projeyle görüşme halindeyiz.
Dijital ve kültür dönüşümü halindeyiz. Bu alanlar odağımızda. Şu anda dönüşüm muhtaçlığı olan AVM’lere biz bilgimizi, vizyonumuzu ve kaynağımızı aktarmak istiyoruz. Onlar için bir kurtuluş reçetesi olacağız. Zora girmiş projelere değil daha çok dönüşüm fırsatı olan projelere bakıyoruz. Yatırıcısıyla da ortak bir vizyonda buluşabileceğimiz yerlere bakıyoruz.
Ofis tarafında yeni bir arz planlamıyoruz. AVM ve ofislerde toplamda 523 bin metrekare kiralanabilir alanımız var. 1500’ü aşkın bireye istihdam sağlıyoruz. Bu sayıya mağaza çalışanları dahil değil. Yıllık 50 milyon ziyaretçi ağırlıyoruz. Bugüne kadar 600 milyon Avro’yu aşan yatırım yaptık
Şehriban Kıraç/Cumhuriyet